Acheter un bien immobilier en SCI…

Ce billet est basé sur des faits réels et récents pour moi. Les situations sont bien réelles, seuls les noms des personnages sont tus ou modifiés…

Avec mes frères et soeurs nous avons décidé d’acquérir l’appartement loué par mes parents car leur propriétaire avait décidé de le vendre. L’opération est intéressante financièrement car nous avions des locataires tous trouvés et de confiance, pour une durée que nous souhaitons la plus longue possible. Et nous disposions aussi d’une opportunité de les sécuriser et d’éviter les frais de succession incontournables si ils achetaient l’appartement en leur nom.

Le projet semble jusque là très simple… mais sa mise en oeuvre l’est un peu moins. J’espère que mes explications serviront à d’autres personnes dans cette situation…

Dans le titre, il y a déjà 2 notions : celle de l’achat d’un bien, et celle de la création d’une SCI. Réalisés séparément ces 2 actes sont assez bien documentés, et vous pouvez choisir de les confier en grande partie à des prestataires : comptable, site en ligne spécialisé. Ces délégations ont nécessairement un coût mais elles peuvent vous faire gagner du temps.

Je décidais donc de prendre en main l’ensemble de ces étapes avec l’accord et la bénédiction de mes associés.

Il faut constater que ce projet nécessite de coordonner des actions et des acteurs. Et côté « Guest stars » nous avons : un notaire et même souvent 2, un banquier, un assureur qui peut être le banquier, un service de greffe, des vendeurs, et des acheteurs. Vous devenez donc chef d’orchestre d’un groupe de personnes qui défendent chacune leurs intérêts.

Petite liste de tâches

La liste des tâches à réaliser est assez sympathique, mais semble accessible à tout un chacun :

Se mettre d’accord sur un prix avec le vendeur pour établir à une proposition d’achat que ce dernier signera ou pas.

Sélectionner votre notaire et lui exposer votre projet. Pour ma part j’ai aussi pris soin de me faire connaître auprès du notaire du vendeur.

Fournir au notaire toutes les pièces nécessaires au montage du compromis de vente.

Sélectionner votre banquier et négocier votre taux d’emprunt, et la durée de remboursement en fonction de la somme que vous empruntez. Le cas échéant et en vue d’économiser les primes d’assurance, vous pouvez vous adresser à un courtier. Encore faut-il que vous soyez en position de force avec votre banque qui peut vous préconiser très fortement de passer par son assurance propre… Et oui c’est une partie de votre négociation : que la force soit avec vous !

Préparer les statuts de votre futur SCI. On trouve de nombreux modèles en ligne qu’il suffit de customiser en fonction de votre projet. Pour la rédaction vous devrez définir le capital et la répartition des actions entre associés. Il y a 2 approches pour définir le capital : soit un capital minimum par exemple 1000 Euros, soit un capital équivalent au montant de l’investissement. Sur ce point demandez conseil à votre comptable car les incidences fiscales sont importantes à la revente du bien. Vous devez aussi préciser le siège social de votre SCI… Il peut être à l’adresse du domicile du gérant.

Préparer éventuellement un pacte d’actionnaire. On peut presque tout écrire dans ce pacte, on y trouve généralement les conditions de cession des actions entre actionnaires ou à un tiers. Ce pacte peut-être rédigé ultérieurement.

Préparer un projet de contrat de bail, à l’aide des modèles disponibles en ligne également,

Publier une annonce déclarative dans un journal officiel. Payante bien sûr : entre 150 et 300 €…

Enregistrer votre société. Le site infogreffe détaille les procédures et pièces à fournir et vous fournit les formulaires adéquates pour tout effectuer en ligne. Cet enregistrement est payant quoi qu’il en soit (environ 70 €). Petit détail : la création d’un compte est assez surprenante. Vous ne pouvez à ce stade que créer un compte « particulier ». En sélectionnant ce choix, vous vous retrouvez pourtant avec un champ pour remplir votre SIREN… et un beau libellé contenant une * synonyme remplissage obligatoire… J’ai pris soin d’appeler le numéro d’assistance (payant bien sûr) pour tomber une personne délicieusement détestable (et dont le salaire dépend tout de même directement des taxes d’appel…). Me prenant de haut elle m’a donné THE explication. « C’est le même formulaire d’enregistrement qui sert de base aux comptes entreprise et particulier mais en fait il ne faut pas tenir compte du libellé et de l’astérisque »… Vous aurez donc dépensé 2 à 3 € pour vous faire prendre pour un con à cause d’une aberration ergonomique. Il faut dire que masquer un champ non obligatoire dans un formulaire représente un exploit technique extrêmement coûteux : ajouter une ligne avec l’instruction CSS visibility:hidden ! À croire que ces défauts sont là pour permettre à la délicieuse interlocutrice de percevoir une prime de fin d’année pour bons, loyaux, et agréables services rendus à ces fichus utilisateurs et néanmoins clients…

Voilà pour les principales pièces du puzzle… et voici quelques conseils et remarques pour bien assembler les morceaux.

Sur les délais

Votre opération se révèle donc être un projet à part entière qui nécessite les qualités requises en conduite de projet : rigueur, anticipation, suivi, et même parfois créativité.

Pensez à intégrer dans votre planning les délais incompressibles !

  • la signature du compromis n’est pas soumis à un quelconque délai… Si vous arrivez à tout faire en 1 semaine, vous êtes au top
  • pas de délai légal entre la promesse et la vente définitive… et pourtant le délai réel moyen est de 3 mois
  • 10 jours de délai de rétractation
  • et un mois minimum pour la classique clause suspensive relative à l’obtention du prêt.

La poule et l’oeuf ?

Je suis vraiment rodé à la conduite de projets complexes pour avoir piloté plus d’une centaine de projet dans le domaine de l’informatique, du web, et de la gestion d’entreprise… Et je me suis pourtant laissé piéger sur certains points. Suivi le guide pour ne pas tomber à votre tour dans ces pièges.

Une fois que vous avez négocié avec la banque les conditions de votre prêt, cette dernière ne pourra éditer l’offre de prêt que si elle dispose de votre numéro de SIRET ! Et pour obtenir ce numéro il faut que votre société ait été enregistrée par le greffe, qui vous délivre un KBIS sur lequel ne figure pas votre SIRET mais votre SIREN. Le numéro de SIRET ne sera communiqué que quelques jours après l’enregistrement (3 à 7 jours).

Pour enregistrer votre SCI, il vous faut aussi fournir une « attestation de jouissance du bien » à l’adresse du siège social. J’avais lu sur un document que l’utilisation de l’adresse du gérant pouvait être limitée à une durée de 5ans. J’ai donc fait l’erreur de publier l’annonce légale à l’adresse du bien acheté… Et d’enregistrer la SCI sur cette adresse. De fait l’enregistrement m’a été refusé car il m’était impossible de produire une attestation de jouissance avant l’acte définitif . 50 € perdus, et 3 jours de prolongation pour effectuer la rectification et publier un rectificatif sur le journal officiel.

Une fois votre numéro de SIRET en main, la banque sera à même de produire la fameuse offre de prêt qui vous aura été réclamé en amont par votre notaire afin de valider une date définitive pour l’acte de vente. Côté délai d’édition mieux vaut stimuler un peu votre banquier pour accélérer le processus.

Il est également essentiel de vérifier auprès de votre banque que vous pouvez vous affranchir de la période de rétractation de 10 jours après signature de votre offre de prêt ! C’est possible dans la mesure où c’est une personne morale (une SCI par exemple), qui s’engage.

Au regard de toutes ces étapes, et des pièges tendus, prévoyez raisonnablement 4 à 5 mois pour aboutir et déboucher le champagne (si vous pouvez encore vous le payer).

Finalement j’ai réussi à me prendre le bac avec mon banquier qui me reprochait de vouloir tout faire dans la précipitation au dernier moment alors que notre premier rendez-vous remontait à 4 mois révolus. Désolé Monsieur le banquier, mais votre remarque est déplacée. Si vous souhaitez aider votre client prenez simplement soin comme je le fais ici de rédiger un petit guide reprenant les étapes, ainsi que l’intégralité des documents qui vous lui seront demandés : un client informé et avertit en vaut 2 non ? Il est vrai que ma vision est un peu idéaliste : il est illusoire de penser qu’un banquier est un conseiller, si c’était le cas je n’aurais pas rédigé ceci : http://www.brindhumeur.fr/2019/04/les-banques-et-les-assurances/

Je me rends compte que mes derniers articles sont un peu humoristiques que les premiers, et qu’ils s’apparentent à des coups de gueule. Allez promis je réfléchis à un sujet positif !

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